光大证券发布研究报告称，“十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、城中村等存量片区功能。城中村改造与旧改，均属于城市更新范畴。本次城中村改造，“物管进村”迎来重要发展机遇，物业从小区走向城市，实现从“让居民生活更美好”到“深度参与城市治理”的跨越。头部企业大力布局城市服务赛道，市场空间广阔，城中村改造也将提升物业服务覆盖率，扩大物业管理行业空间。

光大证券主要观点如下：

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国常会提出，在超大特大城市实施城中村改造

2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。

聚焦可持续运营，“物管进村”迎来重要发展机遇

“十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、城中村等存量片区功能。城中村改造与旧改，均属于城市更新范畴。本次城中村改造，“物管进村”迎来重要发展机遇，物业从小区走向城市，实现从“让居民生活更美好”到“深度参与城市治理”的跨越。

推行物管进村，实现物业管理全覆盖

招商积余（001914）进驻深圳市坪山区马峦街道、万物云进驻深圳市福田区沙头街道，两个经典案例表明，改造须全面推行物管进村，实现物业管理全覆盖;物业统一经营管理，确保可持续发展，物业企业在前期的改造规划、中期协调各方参与力量、后期持续管理与运营方面均扮演重要角色，看好“物管进村”发展前景。

头部企业大力布局城市服务赛道，市场空间广阔

物业进驻城中村，提供街道、片区的一体化综合治理服务，包括街道环卫清洁、安保巡查等，属于城市服务业务范畴，头部物业企业基本都布局了城市服务赛道，2022年，碧桂园服务/保利物业/世茂服务/雅生活服务/万物云城市服务收入分别为48.4/20.6/13.8/13.1/6.6亿元;弗若斯特沙利文分析，2025年城市服务市场总收入将达到18857亿元，2021年至2025年的复合增速为14.4%;另一方面，城中村改造也将提升物业服务覆盖率，扩大物业管理行业空间。

物业管理板块资本市场表现：受美联储加息以及房地产市场回暖进程缓慢等因素影响， 年初至7月28日，光大地产物管板块指数累计下跌14.1%，近期房地产政策释放积极信号，物管估值修复(7月21日至7月28日期间累计上涨7.1%)。截至2023年7月28日，多数物管公司估值仍处于低位。

风险分析：人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。

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